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PRINCIPALES CARACTERÍSTICAS DE UN CRÉDITO BANCARIO PARA OBTENER VIVIENDA noviembre 29, 2006

Posted by casasyterrenosgdl in Uncategorized.
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Nos concentraremos en revisar las principales características que tienen los créditos hipotecarios otorgados por bancos para adquirir vivienda desde aproximadamente $300,000 pesos, algunos bancos tienen sus límites superiores en diez millones de pesos.
 

¿En qué debemos fijarnos al pedir información sobre un crédito de este tipo?, ¿qué requisitos debemos cubrir para acceder al crédito y qué requisitos debe cubrir el inmueble para ser financiado?

En la actualidad es relativamente sencillo obtener un crédito para hacerse de una propiedad inmobiliaria, esto se debe a varios factores. Por una parte esta la estabilidad de la economía en los últimos años, que ha logrado situar las tasas de interés en su nivel más bajo en décadas además de que los precios de las viviendas han disminuido y la variedad de oferta inmobiliaria ha aumentado considerablemente; Por otro lado, desde hace algunos meses, cambiaron las restricciones sobre el mínimo de salario que las personas requieren para ser sujetas de obtener un préstamo de este tipo, el cual disminuyó situándose a partir de cinco salarios mínimos.

Por ahora nos concentraremos en revisar las principales características que tienen los créditos hipotecarios otorgados por bancos -en entregas posteriores revisaremos créditos de otras instituciones financieras como las Sofoles o los Autofinanciamientos-.  Hablaremos únicamente de créditos hipotecarios para adquirir vivienda desde aproximadamente $300,000 pesos, algunos bancos tienen sus límites superiores en diez millones de pesos.

¿En qué fijarse al pedir información sobre un crédito de este tipo?

Monto financiable
Normalmente se sitúa entre el 75% y el 90% del valor del inmueble según avalúo. En la mayoría de los casos el mínimo monto a financiar va de 100,000 pesos hasta $450,000 pesos. 

Enganche
La mayoría de los bancos fijan el enganche mínimo entre el 10% y el 30% del valor de avalúo del inmueble.

Plazo
Lo más común es encontrar plazos que oscilan entre 5 y 20 años, aunque recientemente entraron al mercado opciones de mayor plazo.  Debemos recordar que mientras más amplio el plazo los pagos son menores pero, en casi todos los casos, las tasas de interés aumentan levemente.

Tasa de interés
En un esquema de tasa fija la tasa de interés se pacta para todo el tiempo del crédito y no se modifica, oscilan entre 11% y 13% anual. Este tipo de tasa aumenta la certidumbre pues nos permite saber el monto exacto de las mensualidades a pagar hasta el final del crédito. Existen también esquemas con tasas de interés variables o mixtas, generalmente tienen un tope máximo y fluctúan debajo de éste. La mayoría de los bancos premia la consistencia en el pago puntual con reducciones a las tasas de interés. Recomendamos que el interesado agote todas sus dudas con respecto al funcionamiento de las tasas de interés.

Prepago
La gran mayoría de los créditos de este tipo no penalizan el prepago. Esto es recomendable porque deja abierta la posibilidad de hacer pagos extra que abonan directamente al capital de la deuda, recortando así la duración del crédito significativamente. Además siempre existe la posibilidad de liquidar totalmente la deuda en determinado momento y no pagar más por ello.

Comisiones y gastos
Usualmente se cobra una comisión para los gastos de apertura y administrativos que oscila entre el 2% y el 3% de la cantidad financiada. El avalúo de la propiedad tiene un costo que ronda los 2 a 4 pesos por millar, mientras que los gastos notariales varían entre el 4% y el 9% del valor total de la vivienda.

Seguros y coberturas
La mayoría de los créditos cuentan con un seguro de vida o invalidez permanente para el titular  (o los titulares  en su caso) que cubre el total de la deuda. Además se recomienda revisar si el crédito cuenta con seguro de desempleo, la oferta va de las 3  a las 9 mensualidades de cobertura por este rubro. Finalmente hay que revisar la cobertura por daños o incendios que usualmente responde por cierto porcentaje sobre el valor destructible del inmueble (generalmente es el valor de la construcción).

¿Cuáles son los requisitos más comunes para solicitar estos créditos?

Personas físicas:
- Que su edad no pase de 70 años al haber terminado el plazo del crédito
- Ser mexicano o extranjero con FM2
- Comprobar el  ingreso bruto mensual. Se puede incluir el del cónyuge y en algunos casos el de los padres
- Referencias bancarias
- Continuidad laboral
- Llenar una solicitud de crédito y un cuestionario médico
- Identificación oficial y comprobante de domicilio
- Acta de nacimiento y de matrimonio en su caso

Personas físicas con actividad empresarial:
- Estar dado de alta ante la SHCP
- Declaración de ISR del último año,  firmada y sellada
- Estados de cuenta de cheques, ahorro o inversión

¿Cuáles son los requisitos más comunes que debe cumplir el inmueble a financiar?

Para vivienda usada:
- Contrato de compra-venta
- Documentos que evidencien el pago del enganche
- Copia de la escritura del inmueble
- Copia de la última boleta predial
- Copia del último recibo de agua
- Copia del régimen y reglamento de condóminos “Indivisos”
- Copia de los planos arquitectónicos
Para vivienda nueva:
- Contrato de compra-venta
- Documentos que evidencien el pago del enganche
- Escritura del terreno
- Boleta predial
- Boleta de agua
- Planos arquitectónicos
- Licencia de construcción
- Aviso de terminación de obra
Alejandro Barba Blanco
Con información de CONDUSEF
www.condusef.gob.mx
Autor: abarbab@yahoo.com.mx
 
 

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